Сколько стоит купить квартиру в Асунсьоне
Содержание
Стоимость покупки квартиры в Асунсьоне относится к тем цифрам, которые кажутся слишком низкими людям, приезжающим из Европы или Северной Америки, а затем оказываются вполне реальными. Современная двухкомнатная квартира в хорошем районе стоит столько, сколько в некоторых столицах стоит парковочное место. Этот гайд ставит на все конкретные цифры: цена за квадратный метр по районам, сборы, о которых объявление умалчивает, и разобранный пример, с которым вы сможете сверить собственный бюджет.
Другие центральные зоны (Реколета, Кармелитас, Эррера, Икуа-Сати): 1800–2200 USD за м2
Луке и окраины: 1400–1800 USD за м2
Исторический центр: 1000–1400 USD за м2, почти всё вторичка (рыночные обзоры, 2026)
Услуги нотариуса сверху: около 3 процентов от цены (Global Property Guide, 2026)
Кто может покупать: иностранцы, только с действующим загранпаспортом, вид на жительство не требуется
Стоимость покупки квартиры в Асунсьоне: цена за квадратный метр
| Район | Типичное жилье | USD за м2 |
|---|---|---|
| Вилья-Морра, Молас-Лопес, Шоппинг-дель-Соль, Санта-Тереса | Элитные новые башни, высокий спрос | 2100 – 2600 |
| Реколета, Кармелитас, Эррера, Икуа-Сати | Свежие дома, крепкие центральные районы | 1800 – 2200 |
| Луке и окраины | Новые проекты среднего сегмента | 1400 – 1800 |
| Исторический центр | Вторичка, почти без новостроек | 1000 – 1400 |
Это ориентиры, а не истина в последней инстанции: угловая квартира с видом в совершенно новой башне бьет верхнюю границу своей вилки, а уставшая старая квартира уходит ниже нижней. Полезная привычка: сводить каждое объявление к цене за м2 и сравнивать ее с этими диапазонами по району. Какой именно район достоин ваших денег, это отдельный вопрос, разобранный в гайде о лучших районах Асунсьона.
Сборы, о которых объявление молчит
Расходы на оформление сделки в Парагвае умеренные. Сверх цены покупки закладывайте услуги нотариуса, около 3 процентов: их берет эскрибано (escribano), который оформляет сделку. Это основная статья, на которую стоит ориентироваться в бюджете. После покупки ежегодный муниципальный налог на недвижимость начисляется от низкой официальной стоимости, поэтому расходы на владение здесь известны своей легкостью.
Новостройка против вторички
Для большинства иностранных покупателей разумный ход, обычно, зайти в проект, который только что стартовал на этапе строительства (off-plan). Вот три причины:
- Цена на старте. Юниты на раннем этапе часто продаются примерно на 30 процентов ниже итоговой рыночной цены, поэтому рост стоимости в основном заложен уже к моменту сдачи дома.
- Удобства по оплате. Застройщики растягивают платежи на весь период строительства вместо того, чтобы требовать всю сумму сразу.
- Уровень качества. Новостройки получают отделку и характеристики лучше, чем большая часть вторичного жилья, доступного сегодня на рынке.
С историческим центром другая история: это ставка против течения. Сейчас он выглядит слегка запущенным, но все указывает на крупную волну инвестиций к 500-летию Асунсьона в 2037 году: обновленный, модернизированный центр, вот вероятное направление развития. Покупать там сегодня рискованно, но если это обновление действительно случится, ставка может сыграть очень крупно.
Разобранный пример
Современная двухкомнатная квартира 60 м2, купленная на этапе строительства (off-plan) в центральном районе по 1800 USD за м2, а затем оцененная в 2100 USD за м2 после сдачи дома:
| Статья | Сумма (USD) |
|---|---|
| Цена на этапе строительства (60 м2 по 1800) | 108 000 |
| Услуги нотариуса (~3%) | 3240 |
| Итоговая стоимость входа | ~111 240 |
| Расчетная стоимость после сдачи (60 м2 по 2100) | 126 000 |
| Расчетная прибыль | ~14 760 |
Эта прибыль остается на бумаге, пока квартира не продана, а сдача дома занимает время, но пример показывает, почему заходить в проект на раннем этапе цикла, обычная стратегия здесь.
Сколько на этом можно заработать
После сдачи дома эту же центральную двухкомнатную квартиру можно сдавать тремя разными способами. Ориентировочные валовые цифры, по текущим объявлениям в Асунсьоне и данным по краткосрочной аренде:
- Долгосрочная аренда без мебели: около 800 USD в месяц. Самый простой вариант, минимум усилий, самые долгие договоры.
- Долгосрочная аренда с мебелью: примерно 900–1100 USD в месяц. Иностранцы, которые только переезжают, активно ищут меблированное жилье, и это держит премию.
- Краткосрочная аренда (Airbnb): эквивалент примерно 1200–1650 USD в месяц валовыми в центральном районе. Уборка, управление и простои съедают часть этой суммы, так что чистыми получается ближе к цифре долгосрочной аренды с мебелью.
Даже по консервативному сценарию валовая доходность попадает в диапазон, который большинство западных столиц перестали предлагать десятилетия назад. Подробнее об арендном рынке, в гайде цены аренды в Асунсьоне.
Как держать цифры честными
Две привычки защищают любого покупателя. Первая: никогда не принимайте цену за м2 на веру, уточняйте, что в нее входит (парковка, кладовая, взносы за дом), прежде чем сравнивать. Вторая: застройщик важнее любого отдельного объявления, именно проверенная репутация по срокам сдачи и качеству отделки защищает ваши деньги, поэтому опирайтесь на гайд по покупке недвижимости в Парагвае с пошаговым разбором. Для более широкой картины рынка начните с обзора недвижимости в Парагвае.