Vastgoed kopen in Asunción vs Montevideo vs Buenos Aires
Inhoud
Als je beslist waar je vastgoed wilt kopen in de Southern Cone, komt de keuze meestal neer op drie hoofdsteden: Asunción, Montevideo en Buenos Aires. Van een afstand lijken ze op elkaar, middelhoge Latijns-Amerikaanse steden met een rivier en een professionele huurmarkt, maar voor een buitenlandse koper trekken de cijfers in heel verschillende richtingen. Deze gids vergelijkt ze op de cijfers die een deal bepalen: instapprijs per m2, bruto huurrendement en hoeveel wrijving een buitenlander daadwerkelijk ondervindt. Hij staat naast onze bredere gids over vastgoed investeren in Paraguay.
Korte versie. Asunción is het goedkoopst om in te stappen en het sterkst qua rendement. Montevideo is de veilige, stabiele, dure optie met magere rendementen. Buenos Aires is goedkoop om te kopen maar moeilijk om in te stappen, en draagt het macro-economische risico dat de andere twee niet hebben.
De drie hoofdsteden, naast elkaar
| Stad | Instapprijs per m2 (2026) | Bruto rendement | Wrijving buitenlandse koper | Beste voor |
|---|---|---|---|---|
| Asunción | 1.800 – 2.700 USD | ~7 – 10% | Laag: ~3% notaris, lage bezitsbelasting, contant of gefaseerd off-plan | Beste rendement per dollar, makkelijke instap |
| Montevideo | 2.500 – 4.300 USD | ~5 – 6% | Gemiddeld: hogere overdrachts- en bezitskosten | Stabiliteit en veiligheid boven rendement |
| Buenos Aires | 2.100 – 2.800 USD | onder 5% | Hoger: alleen contant, valutarisico | Koopjesjagers die comfortabel zijn met risico |
De cijfers weerspiegelen de vraag- en gesloten prijzen van 2026 die door de grote marktvolgers voor elke stad worden gerapporteerd. Toplocaties zitten aan de bovenkant van elke bandbreedte, en in elk geval moet je het actuele cijfer voor een specifiek gebouw bevestigen voordat je je vastlegt.
Instapprijs: wat je betaalt om in te stappen
Asunción heeft de laagste bodem. In de wijken die een buitenlandse koper echt zou kiezen, lopen de prijzen ruwweg 1.800 tot 2.200 USD per m2 in centrale gebieden en 2.200 tot 2.700 in de toplocaties, met opkomende corridors die nog goedkoper zijn. Onze gids over de kosten van een appartement kopen in Asunción splitst dit wijk per wijk uit.
Montevideo is de duurste van de drie. Het mediaanappartement kost ongeveer 2.500 tot 2.700 USD per m2, en de wijken waar buitenlanders naartoe trekken, Pocitos, Punta Carretas en Carrasco, klimmen van 3.500 tot ruim boven 4.300. Je betaalt voor stabiliteit en een eersteklas uitstraling, maar je kapitaal koopt veel minder vierkante meters.
Buenos Aires is de val die eruitziet als een koopje. De krantenkoppen tonen lage prijzen, met vraagprijzen rond 2.460 en gesloten deals vaak rond 2.100, maar een bewoonbaar appartement in een barrio waar je zou willen wonen landt op 2.600 tot 2.800. Het lage cijfer is alleen echt als je het eraan verbonden risico aanvaardt.
Huurrendement: wat het vastgoed opbrengt
Dit is waar Asunción zich onderscheidt van de rest. De bruto rendementen liggen daar rond 7 tot 10 procent, met de opkomende corridors aan de bovenkant, omdat lage instapprijzen samengaan met huren die standhouden. Montevideo levert rond 5 tot 6 procent bruto op, dalend tot 3,5 tot 4,5 procent netto zodra de belastingen en gebouwkosten van Uruguay eraf gaan. Buenos Aires zit gemiddeld onder 5 procent bruto en ongeveer 3,6 procent netto.
Anders gezegd: dezelfde 150.000 USD verdient aanzienlijk meer huur op in Asunción dan in een van beide buurlanden, nog voordat je de lagere belastingen meetelt. Als je inkomen afweegt tegen kapitaalbehoud, zie dan onze gids over huren of kopen in Paraguay.
Wrijving: hoe moeilijk het is om daadwerkelijk te kopen
Buitenlanders kunnen in alle drie de landen vastgoed bezitten met vrijwel lokale rechten. Het verschil is hoe soepel de deal wordt afgesloten. In Asunción is het proces eenvoudig: de afsluitkosten liggen rond 3 procent aan notariskosten, de bezitsbelastingen zijn laag, en off-plan lanceringen laten je betalingen faseren tijdens de bouw. Montevideo is veilig en goed gereguleerd, maar brengt hogere overdrachts- en bezitskosten met zich mee die al een mager rendement aanvreten. Buenos Aires is het moeilijkst: hypotheken zijn zelden beschikbaar voor buitenlanders, dus aankopen gebeuren bijna altijd contant, en de geschiedenis van valutacontroles in Argentinië betekent dat geld in- en uitkrijgen planning vergt.
Hoe te kiezen
Begin bij je doel. Als je het beste rendement per dollar wilt met de minste wrijving, is Asunción het antwoord, en het is de enige van de drie waar lage instapprijs en hoog rendement tegelijk op één lijn liggen. Als je stabiliteit hoog in het vaandel hebt en blij bent om een laag rendement te aanvaarden voor een veilige, eersteklas omgeving, verdient Montevideo zijn premie. Als je een koopjesjager bent die het Argentijnse macro-economische risico begrijpt en contant kunt inzetten, kan Buenos Aires werken. Voor de meeste buitenlandse kopers die inkomen opbouwen, spreekt de rekensom in het voordeel van Asunción. Lees het overzicht van vastgoed in Paraguay voor het volledige marktbeeld, en als je hulp wilt bij het afstemmen van een budget op de juiste wijk en het juiste gebouw, is dat precies waar een lokale partner zijn waarde bewijst.