Краткосрочная или долгосрочная аренда в Асунсьоне
Содержание
Купить квартиру в Асунсьоне, это лишь половина решения. Вторая половина, это как вы её сдаёте: посуточно как Airbnb или по договору на 12 месяцев одному арендатору. Краткосрочная или долгосрочная аренда в Асунсьоне, это по сути вопрос доходности против усилий, и правильный ответ зависит больше от вашей ситуации, чем от рынка. Вот расчёт, бок о бок.
Короткий ответ
Грамотно управляемая краткосрочная аренда в хорошем районе Асунсьона обычно приносит по валовому доходу больше, чем годовой договор, зачастую с большим отрывом. Долгосрочный договор зарабатывает меньше, но сохраняет большую часть того, что приносит, почти ничего от вас не требует и никогда не простаивает после подписания. Краткосрочная выигрывает, когда календарь остаётся заполненным и кто-то держит цену на уровне. Долгосрочная выигрывает, когда вам нужны предсказуемые деньги без хлопот. Для отсутствующего владельца разрыв между ними обычно сокращается, как только вы учтёте часы, которых требует краткосрочная.
Цифры, бок о бок
Меблированная одно- или двухкомнатная квартира в востребованной зоне приносит валового примерно от 650 до 1300 USD в месяц как краткосрочная аренда при заполняемости 70-80 процентов, по проверенным данным крупнейших управляющих компаний города. Та же квартира по годовому договору сдаётся примерно за 400-700 USD в месяц, причём коммунальные услуги обычно покрывает арендатор, а взнос за кондоминиум часто делится по договору.
| Критерий | Краткосрочная (Airbnb) | Долгосрочная (договор на 12 месяцев) |
|---|---|---|
| Валовой доход в месяц | 650 – 1300 USD | 400 – 700 USD |
| Заполняемость / простой | 70 – 80%, сезонно | ~100% после подписания |
| Доля валового дохода, которую вы оставляете себе | 60 – 70% после издержек | 85 – 90% после издержек |
| Ваши усилия | 10 – 20 часов в месяц | Почти ноль |
| Сезонность | Пики и тихие месяцы | Ровно, предсказуемо |
| Гибкость | Пользоваться или менять цену в любой момент | Зафиксировано на срок |
| Главный риск | Пустые ночи, слабый сезон | Плохой арендатор, медленное выселение |
| Работает из-за границы | Только с помощником | Да |
Чистая доходность, а не громкий валовой доход
Разрыв по валовому доходу выглядит решающим, но именно по чистому доходу он сужается. Краткосрочная аренда теряет реальную долю на уборку, комиссии платформы, коммунальные услуги и либо на ваше время, либо на оплату управляющему, так что владельцы обычно оставляют себе 60-70 процентов валового. Годовой договор почти ничего из этого не несёт: нет уборки между заездами, нет доли платформы, коммунальные услуги на арендаторе, так что владельцы оставляют ближе к 85-90 процентам.
Посчитайте на одной квартире. Допустим, краткосрочная аренда приносит валовых 900 USD в месяц, а чистыми вы получаете около 600. Та же квартира, сданная за 550 в месяц, приносит чистыми примерно 490, без всякой работы. Краткосрочный путь всё ещё впереди, но отрыв составляет несколько сотен долларов, а не удвоение, на которое намекал валовой доход, и этот отрыв, это цена вашего времени. Чтобы глубже разобрать, сколько на самом деле зарабатывает объявление в Асунсьоне, прочитайте гид по краткосрочной аренде в Асунсьоне.
Когда долгосрочная аренда, это правильный выбор
Годовой договор, это лучший выбор, когда вы цените уверенность выше потолка. Если вы живёте за границей и у вас нет никого на месте, если вам нужен доход, который вы можете спрогнозировать до доллара, или если мысль о сообщениях от гостей в полночь, это препятствие для сделки, одного хорошего арендатора по договору трудно превзойти. Деньги ниже, но они надёжны, квартира не простаивает, и вы тратите на неё почти никакого времени. Это также подходит владельцу, который не любит сезонность: в Асунсьоне есть более тихие месяцы, а договор полностью их сглаживает.
Когда выигрывает краткосрочная
Краткосрочная вырывается вперёд, когда квартира удачно расположена, хорошо представлена и действительно держится заполненной. Современная квартира рядом с Shopping del Sol, Villa Morra или Paseo La Galería, с ценой под спрос и быстрыми ответами, может принести куда больше, чем договор, и всё равно оставить запас после издержек. Гибкость тоже важна: вы можете поднять ставку на загруженную неделю, заблокировать даты, чтобы пользоваться квартирой самому, или сменить стратегию, если рынок изменится. Загвоздка в том, что валовой доход держится, только если кто-то ведёт квартиру как следует, и именно здесь кроются усилия.
Вот почему реальное решение для многих владельцев, это не краткосрочная или долгосрочная, а кто ведёт краткосрочную. Передайте её консьерж-сервису, и вы сохраните более высокий валовой доход краткосрочной без часов работы, что обычно снова склоняет расчёт по чистому доходу в пользу Airbnb даже для отсутствующего владельца. Полный компромисс разобран в материале самостоятельное управление или управляющий. Если вы ещё решаете, покупать ли вообще, начните с материала арендовать или купить жильё в Парагвае.
Итог
Краткосрочная аренда приносит больше и даёт вам контроль, ценой усилий и календаря, который может затихнуть. Долгосрочная зарабатывает меньше, но стабильна, пассивна и безопасна. Если вы местный и вам нравится работа, краткосрочная обычно выигрывает по чистому доходу. Если вы отсутствуете или хотите предсказуемости, договор, это более лёгкие деньги, если только консьерж не закроет разрыв по усилиям и не отдаст вам плюсы краткосрочной без постоянной готовности отвечать на звонки.